Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками - Роберт Дж. Шиллер

Другим фактором для надувания пузыря стала 13-я поправка к Конституции Калифорнии, принятая на референдуме в июне 1978 г., согласно которой более чем вполовину были снижены налоги на имущество и сохранение их на низком уровне было гарантировано и в дальнейшем. Это был еще один политический шаг – благодаря снижению налогов на имущество повышалась стоимость недвижимости. Сам факт того, что избиратели проголосовали за принятие 13-й поправки, несмотря на серьезные предупреждения авторитетных политиков о последствиях снижения налоговых поступлений, все рассматривали как преддверие новой экономической эры.

Повышение стандартов зонирования, 13-я поправка – это были сигналы «новой эры», когда будут больше уважать существующие права на частную собственность, а инвестиции в недвижимость будут более выгодными. Это было закладкой фундамента под общество собственников, идея которого, наряду с выборами Маргарет Тэтчер в Великобритании, дала толчок политической карьере губернатора Калифорнии Рональда Рейгана, который вскоре стал президентом Соединенных Штатов. Идея общества собственников легла в основу его предвыборной кампании, а позже распространилась по всему миру.

Но возникает вопрос, как мог произойти в 1970-х бум в Калифорнии, когда ставки по ипотеке ставили все новые и новые рекорды, пробив отметку в 10 % в 1978 г., в год самого активного роста цен на жилье. Высокие ставки по ипотеке, безусловно, могли бы стать сдерживающим фактором для развития пузыря, так как покупателей дорогих домов ждали бы очень большие ипотечные платежи. При покупке дома стоимостью в четыре годовых дохода в 1978 г. при такой ставке только процентные платежи составили бы более 40 % дохода – сумма для большинства семей неподъемная. Но этот бум должен был разрушить представления о том, что высокие процентные ставки всегда тормозят рост цен на недвижимость.

Вот одно из объяснений, как такое могло произойти в 1970 х гг. Владельцы домов, огорченные высокими процентными ставками, использовали политические рычаги, чтобы потребовать включения в ипотечный договор оговорки о погашении кредита при продаже с условием применения более низких процентных ставок, и таким образом избежали больших выплат по процентам{186}. Во время бума 1970-х и в течение нескольких лет после него «переходящая» ипотека (с заменой должника) защищала рынок жилья от высоких процентных ставок. Кроме того, в конце 1970-х гг. появилось и процветало «креативное финансирование»{187}.

В результате мы получили первый американский региональный бум на рынке недвижимости, который был настолько серьезным, что смог повлиять на цены на жилье в масштабах всей страны. Но разразившаяся в начале 1980-х рецессия остановила бум.

Еще один бум на рынке недвижимости возник на северо-востоке США в середине 1980-х гг. – его центром стал Бостон. Только за 1985 г. цены на жилье в Бостоне и его пригородах взлетели на 38 %. Трудно сказать, что послужило причиной такого бума. В своем исследовании, проведенном в 1986 г., Карл Кейс перебрал все основные факторы влияния, которые могли привести к росту цен на жилье в Бостоне, и пришел к выводу, что за последние годы в городе не произошло каких-либо значительных изменений: «Несмотря на здоровую экономику и рост доходов, основные параметры рынка не дают адекватного объяснения такого резкого скачка цен на жилье в Бостоне с 1983 г.»{188}.

Часто СМИ называют именно низкие процентные ставки виновными в развитии бума. Действительно, процентные ставки в конце 1980-х были ниже, чем в начале. Но низкие ставки не могли напрямую вызвать бум в Бостоне, поскольку этот бум был региональный, а не общенациональный, но такие ставки были повсюду. Если рассматривать низкие ставки процента как фактор развития бума в Бостоне, то только потому, что они способствовали ему, снижая барьеры для надувания пузыря, причина которого крылась в чем-то еще. Кстати, ставки по ипотеке в середине 1990-х были еще ниже, чем во времена бума 1980-х, но цены в Бостоне почему-то падали.

Бостонский бум на рынке недвижимости середины 1980-х связывают с историей о начале «новой эры», но в этом, опять же, не было ничего неожиданного и неизвестного ранее. Да, в 1980-е Бостон все больше становился одним из центров высоких технологий, но это случилось не в один день – процесс шел многие годы. Хотя кажется, что легенда Бостона была связана именно с тем, что это центр развития высоких технологий, и благодаря «сарафанному радио» этот «вирус» быстро расползался по стране. Компьютерная революция, в результате которой почти у каждого на столе теперь стоял компьютер, еще больше усиливала распространение и влияние любых историй. Wang Laboratories, Digital Equipment Company, Data General Corporation и Lotus Corporation превратили Бостон в один из мировых центров компьютерных технологий{189}.