Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - Николай Мрочковский

Таким же образом можно из однокомнатной квартиры сделать две (а иногда и три) студии.

Рассмотрим пример девушки Карины (30 лет) – квартира стоимостью 2,5 млн. рублей в г. Купавна.

Таблица 3. Объект Карины

Первый взнос был около 20 %, соответственно, кредит – 2 млн. рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей.

Хозяйка квартиры разделила эту однокомнатную квартиру на две студии (к сожалению, в книгу нельзя вставить видео, но, если интересно – приходите на наши online-вебинары, покажем этот и массу других примеров видео из подобных объектов – tinvest.me/nik).

Меньшую студию Карина сдала за 16 тыс. рублей, большую – за 18 тыс. рублей.

Сумма по сдаче вышла 34 тыс. рублей, платеж по ипотеке – 23 тыс. рублей. Пассивный денежный поток в месяц составил 11 тыс. рублей.

Транспортная доступность

То есть близость к транспорту – станциям метро / железной дороги, остановкам общественного транспорта. Допустим, для нас параметром является 15 минут пешком. Лучше 5—10.

Далеко не всякую квартиру можно легко «распилить» на студии. Во многих случаях это либо технически очень сложно и затратно, либо в принципе невозможно сделать на законных основаниях.

Рисунок 4. Идеальная однушка для распила

Об этом пойдет речь подробнее в последующих главах, пока лишь упомянем, что делать дорогой ремонт в квартире, предназначенной под сдачу, совершенно нерационально – никогда не окупится.

Давайте посчитаем: допустим, в однокомнатной квартире вы делаете хороший евроремонт на сумму 1,5 млн. рублей, наличие дорогого ремонта позволит сдать квартиру примерно на 5–7 тыс. рублей дороже.

Так что в инвесторских домах ремонт делается в формате чистого и аккуратного минимализма.

Рисунок 5. Пример таунхауса

Стратегия идейно близка к предыдущей – берем таунхаус, разбиваем его на 8—10–12 квартир-студий и сдаем поквартирно.

Разберем на примере одного из наших доходных таунхаусов в 30 км. от Москвы по Киевскому шоссе.

Таблица 4. Расчет доходности таунхауса

Если сдавать такой таунхаус посуточно в аренду, сумма выйдет уже под 350 тыс. рублей в месяц.

Таунхаус особенно хорош для тех людей, у кого нет ни работы, ни жилья. Тогда есть смысл купить себе таунхаус, потом разделить его на 12 студий, в одной-двух жить самому, ничего не делать и получать 200 тыс. рублей в месяц.

Посмотрите примеры планировок, которые готовили дизайнеры по нашему таунхаусу:

Рисунок 6. Планировки таунхауса

В стратегиях с танхаусами намного рентабельнее брать уже готовые таунхаусы – меньше риска, и уже через 1–2 месяца вы выходите на плюс.

Вы можете купить их, но нужно ждать около 1,5–2 лет, прежде чем их построят и введут в эксплуатацию.

Тогда как можно взять готовый таунхаус на 2 млн. рублей дороже, причем уже с ремонтом.

Что выгоднее? Давайте посчитаем.

1. Покупаем таунхаус-новостройку, за который платим первый взнос 10 % – это около 600 тыс. рублей.

2. Два года, то есть 24 месяца, платим ипотеку, 90 тыс. рублей в месяц. Сумма выплат составит 2 млн. 160 тыс. рублей.

3. Т. е. мы тратим 1,5–2 года и 2,16 + 0,6 = 2,76 млн. рублей личного капитала.

Есть еще один вариант, который стоит на 2 млн. рублей дороже, но он уже «готов». Первый взнос составит не 600, а 800 тыс. рублей. Однако уже через 30 дней мы можем получить прибыль, сдавая дом в аренду. В данном случае мы больше не будем тратить свои деньги и ждать два года.

Таким образом, для того, чтобы сдавать в аренду таунхаус, мы потратим не 3 млн., как в первом случае, а всего 800 тыс. рублей.